La prima verde: en seis barrios porteños, vivir frente a un parque encarece el alquiler hasta un 30%

Un departamento con vista directa a una plaza o a un parque cotiza, en la Ciudad de Buenos Aires, entre un 10% y un 20% por encima del promedio de su zona, y en los casos más pronunciados la brecha alcanza el 30%, según un relevamiento de la plataforma Roomix difundido este mes. La conclusión surge de un trabajo que cruzó dos variables: la superficie de espacios verdes públicos accesible a pie desde cada barrio y los valores de oferta de alquiler y compraventa relevados en el portal.

Palermo, el distrito con mayor cobertura verde

El barrio de Palermo se ubica al tope del ranking elaborado por Roomix, con más de 130 hectáreas de verde público dentro de un radio caminable. El cómputo incluye al Parque 3 de Febrero —conocido como los Bosques de Palermo—, el Jardín Botánico, el Ecoparque y un entramado de plazas internas. Las unidades que miran de manera directa a los Bosques registran los valores más altos del segmento: el estudio precisa que, en esos casos, la prima oscila entre un 20% y un 30% respecto de propiedades equivalentes situadas en el interior del barrio. En materia de alquiler, un monoambiente en Palermo se ofrece entre 650.000 y 1.000.000 de pesos mensuales, mientras que un dos ambientes se mueve entre 900.000 y 1.400.000 pesos.

Los otros cinco barrios que completan el listado

En segundo término aparece Belgrano, donde las Barrancas y el Bajo de Belgrano funcionan como los principales pulmones de manzana. Allí, un monoambiente parte de 600.000 pesos mensuales y un dos ambientes puede alcanzar 1.300.000 pesos, siempre según los valores consignados por el relevamiento. Caballito, tercer eslabón de la lista, tiene al Parque Rivadavia como referencia central; las unidades con vista directa a ese parque muestran una prima de entre un 15% y un 20%, con alquileres que arrancan en 500.000 pesos para un monoambiente y en 700.000 para un dos ambientes.

Núñez y Saavedra comparten un perfil de barrio residencial con acceso al Parque Saavedra y a la Costanera Norte. En ese corredor, un dos ambientes se alquila entre 700.000 y 1.050.000 pesos, y las casas con jardín pueden superar los 1.700.000 pesos mensuales. Villa Urquiza, que cierra el grupo, se apoya en la cercanía del Parque Centenario: los monoambientes se ofrecen entre 450.000 y 680.000 pesos, y los dos ambientes entre 630.000 y 950.000 pesos.

• Palermo: más de 130 hectáreas de verde accesible a pie; monoambiente desde 650.000 a 1.000.000 de pesos; dos ambientes desde 900.000 a 1.400.000.
• Belgrano: Barrancas y Bajo de Belgrano como polos verdes; monoambiente desde 600.000 pesos; dos ambientes hasta 1.300.000.
• Caballito: prima de 15% a 20% por vista al Parque Rivadavia; monoambiente desde 500.000 pesos; dos ambientes desde 700.000.
• Nuñez y Saavedra: acceso a Parque Saavedra y Costanera Norte; dos ambientes entre 700.000 y 1.050.000 pesos; casas con jardín por encima de 1.700.000.
• Villa Urquiza: influencia del Parque Centenario; monoambiente entre 450.000 y 680.000 pesos; dos ambientes entre 630.000 y 950.000.
• Parque Patricios: la opcion mas economica del grupo; monoambiente entre 380.000 y 580.000 pesos; dos ambientes entre 530.000 y 800.000.

Parque Patricios, la excepción accesible dentro del grupo

Dentro del conjunto de barrios analizados, Parque Patricios aparece como la opción más económica. Su principal espacio verde —el parque que da nombre al barrio— funciona como ancla del agrupamiento. Un monoambiente en esa zona se ofrece entre 380.000 y 580.000 pesos mensuales, y un dos ambientes entre 530.000 y 800.000 pesos, valores que se ubican claramente por debajo de los registrados en el norte porteño y que muestran que el efecto parque no opera de manera uniforme: la magnitud de la prima depende, en buena medida, del nivel de ingresos y de la dinámica inmobiliaria del área circundante.

Qué dice — y qué no dice — el informe de Roomix

El trabajo difundido por Roomix aclara que la cobertura verde no constituye, por sí sola, la variable determinante del precio de un inmueble. Según se desprende del relevamiento, otros factores pesan con fuerza similar o incluso mayor en la formación de los valores de oferta: la conectividad con medios de transporte, la disponibilidad de servicios comerciales y educativos, el estado general del parque edilicio y la relación entre oferta y demanda efectiva en cada zona. La prima por vista a espacio verde debe leerse, en consecuencia, como un componente adicional dentro de un esquema más amplio de formación de precios, y no como un dato aislado capaz de explicar por sí solo las diferencias entre barrios. Resta conocer, en próximas actualizaciones del informe, cómo evoluciona esa brecha frente a la dinámica del mercado de alquileres porteño y si los valores nominales citados se ajustan a la evolución de los índices de actualización contractual.