Vender un departamento en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular, pero la escritura sigue costando

El precio de venta de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires dejó de incluir dos gravámenes que durante años afectaban al vendedor particular: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que regía para operaciones de inmuebles comprados antes del 1 de enero de 2018, y el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia, que alcanzaba a las adquisiciones posteriores a esa fecha. Ambos fueron eliminados o quedaron sin efecto para las ventas ocasionales de personas físicas, lo que redefine el cálculo económico de una escritura.

La novedad no significa que vender o comprar un inmueble en la Capital sea gratis. Aunque esos tributos desaparecieron del lado del vendedor, la operación sigue acumulando costos que pueden representar un porcentaje significativo del valor de la propiedad y que, en muchos casos, comparten comprador y vendedor según lo que las partes pacten.

Qué impuestos y gastos siguen vigentes

El Impuesto de Sellos sigue siendo uno de los componentes centrales. Según explicó a este portal Santiago Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la alícuota general en CABA es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo recae solo sobre el excedente. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, la alícuota ronda el 2% y suele repartirse entre las dos partes de la operación.

Cuando hay una inmobiliaria interviniendo, la comisión se mueve entre el 3% y el 4%, con variaciones según la negociación. A eso se suman los honorarios del escribano, los certificados y, si la compra se financia con un crédito hipotecario, la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos del banco.

• ITI: eliminado a mediados de 2024, representaba el 1,5% del precio de venta.
• Impuesto cedular: derogado para ventas ocasionales de personas físicas, era del 15% sobre la ganancia ajustada por inflación.
• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% según lo pactado.
• Impuesto de Sellos en CABA: 3,5% general, con exención para vivienda única hasta cerca de $220.000.000.
• Honorarios de escribano y gastos administrativos: variables según la operación.

Desde el punto de vista del vendedor, el cambio significa que las personas humanas que venden de manera ocasional, incluso cuando se trata de una segunda propiedad usada como inversión, ya no tributan ITI ni impuesto cedular. Eso sí: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual, como las desarrolloras que construyen y venden como parte de su negocio, siguen dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. La diferencia es clave: haber comprado para revivir no es lo mismo, a los ojos de la AFIP, que vivir de comprar y vender propiedades.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.”Santiago Tapiola, CEO de Spazios

Para dimensionar el alivio, vale un ejemplo: en una operación de US$100.000, el ITI representaba unos US$1.500 que el vendedor dejaba de percibir. Con la quita, ese monto se transforma en parte del precio o queda en el bolsillo de quien vende, según cómo se cierre la negociación. Lo mismo ocurre con el cedular: en una venta con ganancia real, el 15% podía ser un recorte considerable sobre la diferencia entre el valor de compra actualizado y el de venta.

En la práctica, los especialistas recomiendan armar un presupuesto detallado antes de firmar el boleto, contemplando todos los conceptos: comisión, Sellos, escribano, certificados y, si corresponde, los costos del crédito. Cada jurisdicción y cada monto cambian la ecuación, por lo que conviene asesorarse con un escribano y revisar el detalle de la alícuota aplicable, especialmente cuando se trata de la primera vivienda o cuando se está cerca del umbral de exención en la Ciudad.

Lo que sigue vigente y lo que cambió

En resumen, el vendedor particular ganó margen: dejó de pagar ITI y cedular, dos tributos que podían comerse buena parte de la ganancia. Pero la operación inmobiliaria en CABA sigue costando, porque comisiones, honorarios profesionales y Sellos permanecen en pie. Antes de avanzar, conviene pedir un detalle por escrito de quién paga cada concepto: en la provincia de Buenos Aires es costumbre dividir, mientras que en la Ciudad la carga suele recaer más sobre el comprador. Esa diferencia, sumada al valor del inmueble y a la forma de pago, termina definiendo cuánto dinero extra hay que reservar el día de la firma.