Departamentos porteños: la superficie se achicó a la mitad en casi un siglo y los monoambientes ya son mayoría

En la Ciudad de Buenos Aires los departamentos de hoy ya no son los de antes, ni en tamaño ni en cómo se ofrecen. Un relevamiento de 53.424 avisos de venta activos permite reconstruir la evolución de la oferta inmobiliaria porteña según la década de construcción, y el resultado es elocuente: la superficie cubierta mediana pasó de 102 metros cuadrados en los edificios levantados en la década de 1930 a apenas 46 metros cuadrados en las unidades edificadas desde 2020. Es una caída del 55%, equivalente a 56 metros cuadrados menos por departamento.

Menos ambientes y cocheras que se venden aparte

La transformación más profunda se dio en la cantidad de ambientes: la mediana pasó de cuatro a dos entre los inmuebles más antiguos y los más nuevos. Los monoambientes, casi una rareza en las construcciones de los años treinta, con apenas el 1,9% de participación, hoy representan el 35% de los departamentos edificados en la década de 2020. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2% al 9,4% del total de la oferta.

El trabajo, elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, también puso el foco en las cocheras. Entre las unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos las incluía dentro del precio publicado. Para las edificadas en 2025 y 2026, esa proporción se derrumbó al 13,9%. Al mismo tiempo, las publicaciones que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado treparon del 2% al 14%. Es decir, cada vez más el garage dejó de estar embutido en el valor del departamento y pasó a negociarse como un adicional.

Barrios: las reducciones más fuertes están en el centro y norte

Las diferencias entre barrios porteños son marcadas. Al comparar las viviendas edificadas antes de 1980 con las construidas desde 2010, Recoleta registró la mayor reducción: pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una merma del 50%. Le siguen Monserrat, con una caída del 41%, y Palermo, del 40%. La zona norte y el casco histórico porteño son los más golpeados por este achicamiento. En cambio, en barrios como Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza las bajas fueron mucho más moderadas: 6%, 8,5% y 9,6% respectivamente, lo que muestra que allí los departamentos nuevos conservan superficies más cercanas a las tradicionales.

• Superficie cubierta mediana: de 102 m² (década de 1930) a 46 m² (desde 2020), una caída del 55%.
• Cantidad mediana de ambientes: de cuatro a dos en casi un siglo.
• Monoambientes: del 1,9% al 35% de la oferta entre los 80 y la década actual.
• Departamentos de más de 100 m²: del 53,2% al 9,4% de participación.
• Cocheras incluidas en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).
• Cocheras opcionales o vendidas por separado: del 2% al 14% en el mismo período.
• Recoleta, Monserrat y Palermo son los barrios con mayor reducción de superficie entre unidades anteriores a 1980 y posteriores a 2010.

El informe advierte que la relación entre superficie y cantidad de ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente, a lo largo de todo el período analizado. Esto sugiere que el recorte no se explica por cambios en la distribución interna de los espacios, sino por una decisión de fondo: construir unidades más pequeñas. Tras una etapa intermedia en la que las medianas de superficie se ubicaron entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la tendencia volvió a retraerse con fuerza desde 2010.

Lo que reflejan los avisos de venta es, en buena parte, una respuesta del mercado a la presión sobre los costos del suelo en la Ciudad y a los cambios en la demanda: más hogares unipersonales, más inquilinos que compran su primera vivienda y menos familias con varios hijos en busca de un piso amplio. La consecuencia es un stock edilicio que se reconfiguró sin que la fisonomía general de los barrios cambie, pero sí su funcionamiento interno. Comprar hoy un departamento en Buenos Aires, en la mayoría de los casos, significa hacerse de menos metros y de menos ambientes que hace cinco décadas, y resignar además la cochera que antes venía con el precio. -Ramona Insaurralde, Campo y ganadería