Departamentos compactos y tiny houses se posicionan como puerta de entrada al mercado inmobiliario

Unidades de entre 20 y 30 metros cuadrados concentran la atención de compradores que buscan reducir el desembolso inicial para acceder a una vivienda. Así lo describe Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, en un análisis difundido en mayo de 2025, donde vincula ese movimiento con el aumento del costo por metro cuadrado y con las modificaciones en la composición de los hogares argentinos. Para el directivo, la superficie que cada familia puede pagar se convirtió en una variable tan determinante como el precio total de la propiedad.

Tapiola explicó que el encarecimiento de los materiales y de la mano de obra encareció la construcción y dejó fuera del mercado tradicional a una porción de demandantes. A esa presión se suman hogares unipersonales, parejas sin hijos y personas que se independizan, un fenómeno que, según el informe, crece a partir de las separaciones y reconfigura la demanda hacia unidades funcionales más reducidas.

Servicios compartidos y construcción modular

La estrategia de los edificios con departamentos compactos combina las viviendas con sectores de uso común. Parrillas, salones de usos múltiples, gimnasios y espacios de coworking permiten realizar actividades fuera de la unidad privada, lo que reduce la necesidad de sumar esos ambientes al plano familiar. Tapiola sostuvo que ese esquema amplía las posibilidades de uso sin que el comprador deba asumir los costos fijos de mantener una propiedad grande.

En paralelo, las tiny houses —casas pequeñas que reúnen los ambientes básicos en superficies acotadas, sin una medida única estandarizada— se ofrecen como residencia permanente, alojamiento de fin de semana o unidad para alquiler temporario. El directivo indicó que los sistemas modulares e industrializados permiten acortar los plazos de obra y, en ciertos casos, reducir los costos de desarrollo, aunque advirtió que el resultado económico depende de la escala de cada proyecto.

• Departamentos compactos con amenities compartidas para compensar la menor superficie privada.
• Tiny houses con diseño orientado a aprovechar cada metro cuadrado disponible.
• Construcción modular e industrializada para acortar plazos y ajustar costos.
• Perfiles demandantes: jóvenes que se independizan, personas solas, parejas sin hijos e inversores.
• Unidades de 20 metros cuadrados o menos como alternativa frente a la espera de una vivienda mayor.

Qué falta para que el formato se consolide

El directivo planteó que el atractivo de estas propuestas depende de combinar precio de acceso, calidad constructiva, ubicación y funcionalidad, y reconoció que todavía queda por demostrar si los esquemas podrán sostenerse en el tiempo. En su lectura, la convivencia con la vivienda tradicional es el escenario más probable, aunque la velocidad de adopción dependerá de que los desarrolladores logren mantener un equilibrio entre desembolso inicial y utilidad real de cada ambiente. Lo que aún no se conoce es cómo reaccionará el mercado frente a una oferta que reduzca superficie sin resignar servicios, ni bajo qué condiciones regulatorsias y de financiamiento se masificará la construcción modular en el país.