Tapiolaku: el ahorro grupal de diez que termina en departamento propio
Un esquema inspirado en el pasanaku boliviano y adaptado por una desarrolladora local reúne aportes mensuales de 500 dólares durante cien meses para que cada participante acceda a una vivienda. Escritura con deuda, condominio con usufructo y fideicomiso son las tres redes de seguridad que ofrece el modelo.
Diez personas, quinientos dólares por mes y la promesa de un departamento propio en ocho años y cuatro meses. Así se resume el "Tapiolaku", un sistema de compra colectiva de vivienda que la desarrolladora Spazios puso en marcha en la Argentina y que tomó como punto de partida el "pasanaku" boliviano, una práctica tradicional de ahorro rotativo en la que un grupo de personas reúne aportes periódicos y los asigna, en cada ronda, a un miembro diferente.
El director ejecutivo de Spazios, Juan Manuel Tapiola, explicó que la mecánica básica es directa: cada integrante aporta 500 dólares por mes, el fondo común suma 5.000 dólares mensuales y, al cabo de diez meses, alcanza los 50.000 dólares necesarios para comprar un departamento. En ese momento se realiza un sorteo y el beneficiario recibe la primera propiedad, aunque debe seguir pagando su cuota. "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares", resumió Tapiola. El proceso completo se extiende así por algo más de ocho años.
Tres herramientas legales para cubrir el riesgo de impago
El punto más sensible del esquema aparece cuando alguien deja de pagar después de haber recibido su departamento habiendo aportado apenas una fracción de su valor real. Para reducir ese riesgo, la propuesta ofrece tres niveles de protección, ordenados de menor a mayor complejidad jurídica, según el grado de confianza entre los participantes.
- Escritura con deuda explícita: en el documento de compraventa se deja asentado que el adjudicatario mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún le faltan pagar.
- Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de cada propiedad y le otorgan al beneficiario un usufructo, de modo que puede habitar la vivienda sin pagar alquiler, pero la transferencia definitiva recién se concreta cuando termina el proceso completo.
- Fideicomiso: un fiduciario queda como titular de los inmuebles durante todo el ciclo y recién los escritura a nombre de cada participante al cierre, siempre que se hayan cumplido las condiciones pactadas.
Además del riesgo de incumplimiento, el modelo contempla otro frente: la suba del precio de las propiedades. Si un departamento adquirido en los primeros ciclos vale 50.000 dólares y, varios meses después, su equivalente ya cuesta bastante más, quienes reciben su unidad en las rondas finales podrían quedar en desventaja. Para evitarlo, la propuesta incluye revisar las cuotas periódicamente usando como referencia la evolución del mercado.
