El metro cuadrado ya cuesta casi 1,6 millón de pesos en la Ciudad y empuja la venta de unidades pequeñas con amenities

El metro cuadrado promedio en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 1.584.840 pesos en julio, frente a los 1.376.688 pesos que registraba en enero, lo que representa un incremento acumulado de casi 15% en los primeros siete meses del año, según los datos publicados por el Instituto de Estadística y Censos porteño. Para fin de año, las proyecciones del sector estiman que el valor podría escalar hasta los 1.874.364 pesos por metro cuadrado, en un escenario en el que la presión sobre los costos de construcción se mantiene firme.

El encarecimiento no se limita al precio final de las unidades. De acuerdo con el último relevamiento de la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, el costo integral de construir —que contempla materiales, mano de obra, gastos generales, honorarios profesionales y tasas— alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con una suba de 14,61% en lo que va de 2026 y de 23,37% en la comparación interanual. Esa dinámica dejó a los desarrolladores frente a un problema concreto: cómo ofrecer productos accesibles sin resignar rentabilidad.

La fórmula: unidades más chicas con más servicios compartidos

La respuesta que consolidó el mercado fue la combinación de dos tendencias. Por un lado, una reducción en el tamaño de las unidades. Por el otro, un incremento en la superficie destinada a amenities, es decir, a aquellos espacios comunes de uso exclusivo para los residentes del edificio, que pueden incluir gimnasio, terraza, parrilla, salón de usos múltiples y áreas de coworking. Así, la propuesta de valor deja de concentrarse en los metros cuadrados de la unidad y se traslada al conjunto de prestaciones que ofrece el edificio.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola agregó que la demanda de monoambientes creció con fuerza precisamente por ese motivo y que el fenómeno trasciende las fronteras argentinas. En su lectura, la caída sostenida de la natalidad, el aumento de los hogares unipersonales y la mayor frecuencia de divorcios empujan en todo el mundo hacia viviendas más compactas. Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto, completó el directivo, al describir el perfil del comprador que motoriza este segmento.

Desde la arquitectura, Valeria Damiani, especialista en el segmento, coincidió en el diagnóstico. Para la profesional, el aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Damiani explicó, además, que la clave del modelo reside en un cambio conceptual: el edificio deja de ser un simple contenedor de unidades independientes y pasa a funcionar como una red articulada de espacios. Quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades, describió la arquitecta.

Lo que todavía no se sabe

Quedan interrogantes abiertos sobre la profundidad de la tendencia. Los datos disponibles hasta ahora muestran el ritmo del encarecimiento del metro cuadrado y la creciente preferencia por unidades chicas, pero no permiten precisar cuál será la evolución de los costos de construcción hacia fin de año, ni en qué medida la oferta de amenities seguirá incorporándose como estándar en los nuevos emprendimientos. Tampoco está definido cómo impactará este modelo en los valores de reventa de las unidades más pequeñas una vez que el ciclo de precios se estabilice.